■秦荣生

2023年，在房地产供求关系发生重大变化的新环境下，党中央、国务院明确要加快构建房地产发展新模式，促进房地产业健康发展。目前，我国房地产消费不断升级，人民对住房的需求和品质的要求日益提高，为满足人民群众日益增长的改善性住房需求，只有加快构建房地产发展新模式，才能真正助力房地产业的高质量发展。

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我国房地产发展存在的问题剖析

长期以来，我国房地产业呈现粗放式发展，与房地产业高质量发展的要求相比，我国房地产业还存在以下问题。

我国房地产业企稳回升的基础不牢。2023年全国商品房销售面积及金额同比分别下降8.5%、6.5%，新房成交呈现“前高中低后稳”趋势。2023年土地成交面积及金额分别下降21%、17%，总体而言，土地市场调整程度比房地产市场调整程度更大。总之，从上述重要指标来看，2023年全国房地产业已经开始筑底企稳，但基础还不牢固，回升态势还不明显。

我国房地产市场仍然存在供需错配。从整体看，2023年末我国户均住房套数已经达到1.1套，但北上广深等人口净流入的大城市需求供给不足；二三线部分城市又供应过量，空置率居高不下。供给结构方面，据测算，2021-2035年，我国由家庭小型化趋势产生的住房需求约1600万套，而目前住房市场中低价位、中小户型住房比例偏低，不能满足居民小户型住房需求。

新市民、青年人住房需求仍面临困难。近两年来，全国各地共已建设保障性租赁住房508万套（间），可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。但相较于投建数量，仍然无法满足新市民、青年人住房需求。2023年，我国大学毕业生1158万人，归国留学生超过100万人，再加上其他新就业人员，保租房的数量远远不能满足新市民、青年人住房需求。

住房交易的信息透明度、效率不高。对于住房交易，购房者决策高度依赖信息真实性、可靠性。从整体看，我国房地产业信息披露还存在可供房源提供不及时、交易价格不准确等状况，政务数据打通方面还存在卡点、难点，找房、看房、签约、装修、贷款、过户、入住各环节不畅，大大降低了房产交易的效率。

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构建我国房地产发展新模式的建议

在我国房地产市场供求关系已发生显著变化的条件下，应以进促稳、先立后破，形成发展新模式，实现高质量发展。

科学制定房地产发展的长期规划，增强发展信心。我国房地产业要实行发展新模式和高质量发展，必须依靠党和政府制定长远的房地产政策，以增强发展房地产业的信心。因此，建议党中央、国务院制定未来十年的房地产发展的长期规划，并辅之以金融支持、税收优惠、土地合理配置等配套政策，促进房地产业高质量发展。

提高住房供给的品质和科技水平，满足人民需要。现行房地产市场，已解决了“有没有”的问题，现在需要解决“好不好”的问题。因此，建议主管房地产的政府部门应采取措施：一是引导企业调整住房供应结构，增加中低价位、中小户型住房供应量，满足大多数家庭住房需求。二是鼓励在需求旺盛的核心区和近郊区提高住房的品质，以优质产品满足中高端改善性住房需求。三是提高住房产品的科技水平，新建住房应做到绿色、低碳、智能、安全，引导业主通过装修改造提升住房科技水平。

大力扶持专业租赁企业发展壮大，实行租购并举。“租购并举”是当前和未来我国新市民、青年人解决住房难的主要方式。因此，建议政府相关部门应采取相关措施。一是鼓励专业租赁企业参与保租房建设及运营，可以通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式投入保租房市场建设，增加租房市场供给；二是实施在落户、子女教育、医疗卫生等公共配套服务上租购同权，营造良好的租住环境；三是加大对专业租赁企业的金融、财税政策支持力度，拓宽融资渠道，推动住房租赁REITs的发行。

加快推动房地产服务数字化转型，提高服务水平。一是打造全方位、综合性居住在线服务平台，整合房产交易、装修、租赁、维修、社区生活等全流程服务，提供全方位居住服务体系；二是加强房地产市场监管，推动网签数据及时公开，提高房产交易服务的透明度；三是推动住房公共服务数字化，通过政务数据公开，将政务系统延伸至房地产企业、中介和房主，探索高效、融合的服务模式。

严格控制房地产行业过度金融化，守住风险底线。主管房地产企业的政府部门应建立以城市为单位、以项目为主体的房地产融资协调机制，严格控制房地产企业过度金融化，守住风险底线，促进房地产市场平稳健康发展。守住房地产行业风险底线，应严格压实房地产企业主体责任，强化城市属地责任。

（作者系全国政协委员、北京国家会计学院原院长）

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