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■中国经济时报记者 周雪松

最近召开的中央经济工作会议指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

中央经济工作会议为明年房地产调控指明了方向，接受中国经济时报记者采访的专家表示，目前中国房地产市场出现了企稳的迹象，展望2024年，预计利好政策将进一步出台，市场将进一步分化，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，整体市场形势有望进一步改善。

市场风险有希望开始出清

根据国家统计局公布的数据显示，2023年1-11月份，全国房地产开发投资同比下降9.4%，商品房销售面积下降8%，商品房销售额下降5.2%，房屋新开工面积下降21.2%，从这些数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。

不过值得一提的是，国家统计局新闻发言人日前在答记者问时表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，12月份恰逢房企业绩冲刺季，预计年末市场整体成交环比有望止跌回升。未来随着各地区、各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。预计2024年楼市相对于今年波动幅度不大，成交规模和价格水平与2023年比较接近。

野村中国首席经济学家陆挺日前在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产在中国经济发展中起到了极为关键的作用。房地产行业如果不能正常复苏，其对整个中国经济是有相当大的影响。

陆挺对记者表示，展望未来，有挑战才有希望。目前中国房地产市场出现了企稳的迹象，明年有希望开始出清，出清的关键是保交房。如果在明年房地产市场保交房问题得到初步解决，放松限购限售限价和下调房贷利率政策就会有更好发挥作用的机会。

作为国际三大平级机构之一的惠誉评级预期，2024年中资房企的经营环境仍将充满挑战，但在政府支持政策的提振下，高线城市的销售额将逐步回稳，从而为市场的长期复苏奠定基础。

惠誉企业评级高级董事金泰伦对中国经济时报记者表示，预计2024年中国商品房合同销售额实现收入10万亿-10.5万亿元人民币。房地产行业的分化格局或将持续，低线城市消纳未售出存量住房的道路依旧漫长，而经济发达地区和城市的销售额在未来12个月内将趋于稳定。

此外，惠誉认为，尽管政府旨在改善民营房企融资渠道的举措密集出台，但国有房企的优势地位或将在2024年进一步扩大。

好项目依然具备市场潜力

建诚智库负责人苑承建在接受中国经济时报记者采访时表示，展望2024年，在存量贷款利率调整后，各机构按揭额度更加充分，“三个不低于”政策落地将有力改变行业资金流入速度。

政策层面，“先立后破”预示房地产行业政策空间有望进一步开放。以限购为代表的抑制性政策已不合时宜，预计更多城市将会放开，一线城市也可能在部分区域放松以改善市场预期。此外，中央政治局会议日前提出“增强宏观政策取向一致性，加强经济宣传和舆论引导”，随着经济面的企稳复苏，购房意愿和房价预期相互促进，市场走出底部的催化剂已酝酿到位。

市场层面，近期部分城市交易企稳，特别是高能级城市二手房。在经济企稳复苏、政策继续维持稳中向好态势的大背景下，结合多年历史数据和模型预测，2024年全年商品房销售面积和金额有望分别达到11.6亿平方米和12.6万亿元，相比2023年止跌小幅反弹，增速分别为0.9%和4.5%。

开发模式上，保交楼、不良资产处置等业务机会持续涌现，随着金融资本、地方平台持有项目增多，资金、土地等相关方与具备专业能力的运营方的业务协同机会更加普遍，真正具备复杂项目管控能力，以代建、轻资产运营为特色的企业将迎来更多发展机遇。

“总体而言，2024年将是旧秩序进一步消退、新模式逐步建立的一年，宏观环境叠加政策发力改变各方预期和行业走向，底部徘徊将在这一年成为历史。”苑承建表示。

展望2024年，丁祖昱认为，中央层面房地产政策有望从三方面发力：第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。第二，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”等措施真正落地见效。第三，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，预计2024年宏观政策将继续加强，财政政策力度有望进一步加大。另外，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血。2024年一线城市可能继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。

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