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2024年房地产市场或在压力中前行

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■中国经济时报记者 张丽敏


2023年接近尾声,这一年,由于“房地产市场供求关系发生重大变化”而出台了一系列调控政策确保房地产市场平稳发展。展望2024年,房地产市场将迎来怎样的新局面?

中指研究院常务副院长黄瑜在接受中国经济时报记者采访时表示,展望2024年,房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复,供求两端政策仍有发力空间。整体来看,2024年新房销售市场依然面临调整压力,若经济持续恢复、置业意愿改善,叠加城中村改造如期推进,销售规模或可实现小幅增长。

国家统计局数据显示,今年1-10月,我国现房销售2.0亿平方米,同比增长15.6%,表现明显好于期房,从占比上看,现房销售面积占总销售面积的比重为21.5%,较2022年末提升4.2个百分点。

黄瑜表示,从政策趋势上看,在需求端,降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的聚焦点,未来一线城市政策或继续优化,京沪有望降低二套房首付比例,降低房贷利率,优化普宅认定标准,降低交易税费等。此外,一线城市也有可能因区施策,优化郊区限购政策;核心二线城市有望进一步放松限购政策,预计将有更多城市全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

2024年,全国新房市场短期依然面临下行压力,不同房企需要结合自身情况制定相应策略,穿越周期。针对出险房企,黄瑜建议,一方面,借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,对债务能展尽展,同时,积极营销回款,并全力保交楼。另一方面,处置资产、加快出清,紧抓政策机遇盘活存量,包括未售住宅、非住宅、未动工土地等,结合政策契机,主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活,承担相应损失进行出清。

针对稳健型房企,黄瑜建议,第一,积极营销快速回款。当前,核心一二线城市政策具备进一步优化空间,企业应把握市场窗口积极营销。同时,与金融机构积极开展合作,拓宽融资渠道,降低融资成本。

第二,优化城市布局结构,聚焦核心城市,并保持一定拿地规模。当前,市场仍处于调整期,精准投资仍是最重要的投资策略,房企拿地仍要优中选优,聚焦核心城市核心区域,保障项目去化安全性。另外,明年城中村改造或将得到更多政策和资金支持,房企应积极寻找参与城中村改造的机会。

第三,打磨产品,把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。改善性需求具备较大发展空间,把握主流需求,才能更好地促进销售资金回笼。

第四,轻重并举,积极探索发展新模式。房企应积极探索发展新模式,代建、物业服务、商业运营、长租公寓等具备发展空间。

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