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■中国经济时报记者 张丽敏

2023年接近尾声，这一年，由于“房地产市场供求关系发生重大变化”而出台了一系列调控政策确保房地产市场平稳发展。展望2024年，房地产市场将迎来怎样的新局面？

中指研究院常务副院长黄瑜在接受中国经济时报记者采访时表示，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。

国家统计局数据显示，今年1-10月，我国现房销售2.0亿平方米，同比增长15.6%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.5%，较2022年末提升4.2个百分点。

黄瑜表示，从政策趋势上看，在需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等。此外，一线城市也有可能因区施策，优化郊区限购政策；核心二线城市有望进一步放松限购政策，预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。针对出险房企，黄瑜建议，一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交楼。另一方面，处置资产、加快出清，紧抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。

针对稳健型房企，黄瑜建议，第一，积极营销快速回款。当前，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，与金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。

第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。当前，市场仍处于调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍要优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，明年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。

第三，打磨产品，把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。改善性需求具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。

第四，轻重并举，积极探索发展新模式。房企应积极探索发展新模式，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等具备发展空间。

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