望京居民楼。 李凯旋/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

7天前一个平平无奇的夜晚，在北京工作了多年之久的房产中介阿沙（化名）照例一边打开外卖，一边打开B站，准备找一个有意思的“电子榨菜”下饭。阿沙的手指在一个视频上停住了。“那是一对年轻夫妻分享在北京买房感受的视频，标题有几个字可以说是‘戳’中了我的眼睛，‘谁买谁后悔’。”阿沙对《华夏时报》记者说。

一时间，阿沙明白了，自己多年的职业生涯或将跟随房地产这个行业而迎来一场全新的变化，但变化的方向究竟是哪里，阿沙也不知道。

“拔草”北京买房？

阿沙对记者说：“之前网上也有很多买房攻略，多数是房产中介或者那种房产大v做的，本质上就是对一些楼盘进行推荐。现在不一样了，很多购房者亲身在网络上分享自己的购房经验，表示当下并非在北京购房的好时机。刚刚我说的那个视频，观看量非常高，光点赞量就超过4万。”

阿沙直言，一些在近几年上车北京楼市的网友甚至会用“避雷北京买房”这样的字眼来对在观望楼市的人敲响“警钟”。《华夏时报》记者在翻阅了一些购房者类似“拔草北京楼市”的帖子或视频后发现，他们大多于北京房价高点时买入，且背负了较高比例的贷款，而随着房地产行业动荡以及房价下跌，他们在继续持有房产还是及时出手这一点上开始犹豫。

这意味着什么？“这说明房地产的‘信息茧房’正在逐渐被打破。”阿沙用了传播学上的一个名词来说明这一现象背后的意义，“现在提到房地产，大家都会加一句‘房地产现在不行了’。”

不过，从数据上来看，北京楼市的成交量依然还算“乐观”。北京市住建委发布的数据显示，今年11月份，北京二手房的网签量为12545套，环比上涨17.89%，同比上涨16.7%。和10月份相比，北京二手房成交量有所回升。

值得关注的是，二手房网签量有一定的滞后性。业内有观点认为，受到国庆假期的影响，部分二手房网签延后，导致11月份的网签数据略有虚高。机构则普遍认为，“回落”依旧是大多数城市楼市的主要特点。

中指研究院的统计结果显示，11月份，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降则是约14%，降幅较10月份有所扩大，北京的新房表现亦是如此。

房价半年跌去百万元

北京的房子正成为压在林啦（化名）身上的一块大石头。“早知道当时不这么着急买就好了，当时做这个决定可能太草率。”林啦对《华夏时报》记者说。

2022年年中，林啦花费了820多万元购入了四环的一套房源。“第一套房子，贷款了50%。当时买这套房子的原因也是因为地段不错，交通也方便，看中之后就下手了。那个时候北京楼市也开始下行了，不过很多人说出了放松政策后一定会涨价，所以当时就没犹豫。”林啦对记者说。

林啦表示，房子办完手续之后他便加入了小区的业主群。“现在大数据厉害，10月份我刷手机，发现有同小区的业主要出售自己的房子，户型和我去年买的一样，报价直接就比我房子低80万元。”林啦对《华夏时报》记者说。

正在经历房地产周期的并非林啦自己。《华夏时报》记者从多位置业顾问和购房者处了解到，同样小区、同户型的房源成交价在半年内跌去百万元的绝非少数。今年6月底，万科星园成交了一套157平米的三居室，成交价为1328万元。但今年10月底，同样户型的房源成交价则是跌到了1080万元，4个月跌去了200余万元。

“二手房每平米跌去了1万元至2万元，现在都是这个样子。”朝阳区的一位房产中介明格（化名）向《华夏时报》记者表示。

承压的新房市场

9月1日，北京发文表示，执行首套房贷款认房不认贷政策。一时间，北京楼市沸腾。但是，究竟情绪高涨的是想要买房的人，还是想要卖房的人？

“那天晚上，我的客户群里，很多人都说，终于可以解套了。”明格对《华夏时报》记者说。从当前的市场表现来看，想要借助认房不认贷新政出手房产的人不在少数。明格称，目前，北京二手房的挂牌量已经为 17 万套，到了历史高点。

认房不认贷对于有改善性需求的购房者而言是卖老房换新房的好跳板。但由于房地产市场生变，卖家在挂牌自己的二手房之后，发现“接盘人”少了。受困于此，成交周期变长，如果不得不卖的话，挂牌价下跌成为了卖家的必经之路，也有很多卖家偃旗息鼓，下架房源，不再出售。业内甚至将这一年称为“卖家史上最卑微时期”。

“买家人家开口就是要往下降100万元，然后再接着谈价格。”明格表示，在北京的房地产市场上，买家已经占据了绝对的话语权。《华夏时报》记者从房产交易人员处拿到的一份成交明细表显示，北京二手房成交价格比挂牌价低100万元甚至200万元已经是常事。

以德胜门周边的学区房为例，11月份德胜门成交的二手房价格多数比挂牌价低接近100万元。“我现在都跟客户说，肯定买家的价格是不及你的心理预期。但是，当下最重要的是赶快出手，价格只要差不多就赶紧卖。”明格说。

随后，明格又强调了一遍：“可能很多卖家都接受不了这句话，但是后面房价的走势大概率还是会下降，特别是老破小，就算是学区房后面的市场也会越来越小。”

麦田房产方面同样对《华夏时报》记者表示，和10月份相比，11月份北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%，二手房的议价空间和上月相比也有所扩大。根据麦田房产发布的统计数据，11月份北京二手房议价空间和上月相比扩大了0.5个百分点，议价空间达到年内最高。

值得关注的是，二手房挂牌量激增使得买家的选择空间变大，部分希望卖旧买新的卖家则因为成交不畅导致迟迟不能购入新房。《华夏时报》记者注意到，在这一背景下，北京新房市场出现了一个新现象。

“没事，您房子还没卖出去没关系的。您的房子可以慢慢卖，您来我们这里看房子，看中之后就算房子还没卖出去，钱还不能周转，您可以先给我们交10%的房款锁定房源。您那边的房子卖出去之后再交剩下的钱，我们可以把房子给您留到明年三四月份都没问题的。”记者以购房者的身份致电北京一新房项目，其置业顾问对《华夏时报》记者表示。

记者随后问道：“如果我的房子到约定的时间点还没卖出去呢？”上述置业顾问说：“我们可以把您在我们这里缴纳的房款全数退给您。但还是跟您说一下我的意见，适度降低自己心理预期，尽快出手最好。”

网友看法

1、网友jacky471008：砍100万太客气，我这边一般对折起砍

2、网友源创者：两年以后，大部分地段可以五折买。

3、网友顶级百灵鸟m1N：之前买房的业主什么心情[鼓掌]

4、网友聪慧蛋糕iO：北京5折还凑合，感谢老美能让中国地产醒醒[大笑]

5、网友愉悦的咖啡ZI：我的房子在海淀挂牌980万中介强烈推荐我把挂牌价降到800万我也听了。可是我降了挂牌价有人再去看房直接砍到680万但我也同意了。意外又发生了又要分期付款三年付清。此言差矣！拜拜了。在这个两月了连看房的都没有了。无奈之下不卖了。

6、网友一往无前柑桔U4：房价太虚高了 老破小几万涨到上千万

7、网友法道观察者：一线城市也得价值回归。才刚刚开始

8、网友软兜长鱼面：北京均价七八万太恐怖了

9、网友大前门的老九：说句泼冷水的话，如果房价大幅下跌，比如跌六成，那工资呢？物价水平呢？我不知道答案，也有点不敢想这个答案，随遇而安吧，时间会告诉咱们答案的。我就是老百姓，图的只是两个字，活着。一个亿的房子跌六成，还有四千万。北京那些四合院，跌多少，也就是富人之间的洗牌而已。房价跌的多，受损大的不是富人，还是老百姓。现在买不起好房，那时候还是买不起好房。今天躺下，说今天没有白活，高高兴兴的，就是优秀。

10、网友小雪纷霏：想问一下，二环内房价跌了吗？

11、网友小小superman-beko616：朝阳最好的学区房了 不用砍 自降差不多300万

12、网友昆昆Cyclists：降一百万可不多，我听到的都是上来砍200，哈哈哈

13、网友笑看风轻云淡2001：感觉四环200万一套都贵

14、网友羲和源：炒房的时代已经过去，下一个会是什么，黄金？

15、网友张强121567201：北京户口管理那么严，谁买北京房子？不就是北京人买吗？什么时候北京户口放开，北京房地产市场才是牛市开始！

16、网友热心喵宝：满评论区充斥着浓浓的醋味儿[大笑][大笑][大笑][大笑]

17、网友豁达谦卑：2000万降100万，叫断崖式下跌

18、网友神经刀叨先生：北京房子都是免费送，降价干嘛[呲牙][呲牙][呲牙]

19、网友智勇双全天空2E：北京，上海一平米四万

20、网友友爱白云Yl：北京市是一线城市的一线城市，还能降到哪去？说的都是二三线城市