只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。

近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没想到，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉，有的银行可以在手机上申请该功能，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等待2-3个月。另外，提前还贷普遍要缴违约金。

事实上，提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初，为啥“提前还贷”又掀起高潮？一方面，2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。

比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的货币基金，其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大幅度波动，甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了。

记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的。所以，即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的。因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管。

现在，情况不一样了，房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期，理财收益一度大幅度下滑，甚至出现破净的情形，更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财。而且，还有一个非常重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。

根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款。资金成本在增加，增量房贷申请在下降，存量房贷被提前还贷，银行收益自然受冲击。

2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。一年多的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一。

只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。房价下跌城市的房贷利率不再设下限，一方面是为了收缩房贷利率和银行理财产品利率之间的倒挂幅度，另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时，近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌的预期。短期内要稳楼市，就得这么做。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

网友看法

1、网友善有鳄豹：银行急了，银行怕啥呢？

2、网友热心可乐6G：因为没有什么东西好投资的，有了钱提前还房贷就是最好的选择

3、网友热闹原野me：因为是在利率最高的时候被套牢的，现在不降存量房利率，光降首套，和现在刚上车的，所以才导致这种情况

4、网友存真去伪丶：没天理，提前还钱还需要约号，还约不到[捂脸]。

5、网友东北地区瓷砖批发商：lpr就是骗人的，我买的时候银行和我说，房贷利率降了跟着降涨了跟着涨，那时利率4.65，招行加65基点，达到5.3。后来房价跌，购买新房变成4.3/4.1了，招行也不加基点了。然后说之前的利率需要到新的一年1.1日下调。确实降了些，现在4.95，但是加了基点，根本就不合适，头年的时候买房都是不加基点的。

6、网友远眺八一：都限制还贷，银行霸王条款

7、网友大变干燥：真没必要，钱越来越毛，现在每月还的几千块未来可能就是几百块

8、网友LiuyGg：所以，年轻一代被压的没钱消费，请问专家说的报复性消费怎么来？

9、网友装修机电设计：我申请了三个月都还没批[捂脸]，农行就是不想我提前换。

10、网友访客路过：弱弱的问一句：你们的钱都是从哪里来的，我也想提前还贷。

11、网友块爷：专家不是说贷款划算吗？存钱贬值[捂脸]

12、网友如果可以继续有梦：换的时间超过贷款期限一半，没必要提前还，因为利益都基本出了，剩下都是本金。其次，有钱可以投资其它回报率高的项目

13、网友一位中年人的世界观：还完了卖掉，没钱了

14、网友丘山820120：都是前期买房利息高，现在利息低的缘故…请问国家怎么解决这个事情

15、网友Wabata：我建行的就是一直预约不到，银行故意设置门槛。银监给个说法！

16、网友cico阿远：实实在在的降点房价。真正刚需的，不是炒房的才会买房。炒房心态的永远是买涨不买跌。高房价是抑制刚需鼓励炒房。

17、网友C罗铁粉：幸亏我两年前就把钱全还了，现在没任何债。

18、网友可乐逗士：不还，没钱

19、网友虚室生白00：2022年我已经提前还了剩余的一半额度。2018年买房，利率太高，5.6，简直惨绝人寰！唉

20、网友MisterWang189200680：存量房贷利率该降了，再不降，前期买房的没钱的断供逾期，有钱的大量闲置资金提前还款或结清，消费力大大降低，这个时候市场就是通货紧缩了，还迷啥，只有存量房贷利率降到4，社会购买力才能提振